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【背景鏈接】2010年5月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》。意見中表示：逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅。中國社科院財(cái)稅研究室副主任楊志勇表示，現(xiàn)在開征的話，條件尚不具備;而強(qiáng)制征收會(huì)造成新的不公平。

2010年上半年北京市住房每套均租金2792元/月，同比上漲18.5%左右。雖然北京住宅租金近日略有下調(diào)，但難改上半年漲勢。同樣，5、6月以來上海、廣州、深圳等地房租也紛紛上漲明顯。

【標(biāo)準(zhǔn)表述】

國家和一些地方連續(xù)出臺抑制高房價(jià)的政策措施，直接打擊投資投機(jī)性購房，其力度和針對對象的明確程度前所未見;預(yù)計(jì)短期內(nèi)，它們將對房價(jià)過快上漲有一定抑制作用，但從長期看，還需要采取一些徹底的改革措施來治本。

一、租房問題

1、原因

近期房屋租金價(jià)格快速上漲有其客觀原因。北京市常住人口數(shù)量增加促使租賃需求上漲，鏈家地產(chǎn)市場分析師張?jiān)抡f，2010年至少新增了12萬人左右的租賃需求。應(yīng)屆畢業(yè)生產(chǎn)生的新增租賃需求同比增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年北京地區(qū)高校畢業(yè)生21.9萬人，預(yù)計(jì)新增住房需求就達(dá)8萬余人，這加劇了近期市場租賃需求的增長和價(jià)格上漲。隨著市場對新政的不斷消化，由買轉(zhuǎn)租的人群將逐漸穩(wěn)定，高校畢業(yè)生的集中租房需求也將在三季度逐漸減弱，租賃市場不會(huì)再出現(xiàn)近期這種集中放量、價(jià)格快速上漲的景象，無論是租金漲幅還是市場表現(xiàn)都將變得更加溫和。

當(dāng)前租金非理性上漲起因于種種具體因素，但根本原因是調(diào)控制度缺失?？梢哉f，我國房屋租賃市場基本處于無序狀態(tài)，尤其是租賃合同可有可無，業(yè)主可以隨意漲價(jià)，甚至租期之內(nèi)漲價(jià)、單方違約、趕走租客屢屢發(fā)生。這種狀態(tài)使許多人在租賃房屋時(shí)缺乏安全感，轉(zhuǎn)而投向住房買賣市場，擴(kuò)大了房屋的市場需求。

2、措施

有效遏制商品房價(jià)格的再度上漲。由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》近日正式對外發(fā)布。與經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房不同，“公租房”供給對象是城市中等偏低收入家庭，也即通常所說的“夾心層”?！吨笇?dǎo)意見》的出臺不僅意味著住房保障范圍的擴(kuò)大，更為重要的是，該項(xiàng)措施能夠盡快落實(shí)到位。

在中國房屋租賃市場上，憑借信息優(yōu)勢，中介機(jī)構(gòu)扮演了十分重要的角色。不過，我國小型租賃中介機(jī)構(gòu)過多，容易形成無序競爭，而且人員素質(zhì)參差不齊，企業(yè)商譽(yù)較差，在哄抬價(jià)格上有很大作用。因此，我國也應(yīng)該確定相應(yīng)機(jī)構(gòu)承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任，核查房產(chǎn)中介以及業(yè)主的租賃合規(guī)性、制約哄抬房租行為等等。在政府機(jī)構(gòu)指導(dǎo)下，組織中介機(jī)構(gòu)協(xié)會(huì)定期編制房屋的租金水平報(bào)告，為租客提供砍價(jià)依據(jù)。房客也應(yīng)該形成相應(yīng)的組織，避免個(gè)體在談判中始終處于弱勢。

租賃從來就是住房消費(fèi)的重要形式之一，高房價(jià)已經(jīng)讓許多人無法在一線城市買得起房子，他們對房租上漲的感受可能比對房價(jià)高企的感受更為真切。在堅(jiān)持宏觀調(diào)控樓市的同時(shí)，也應(yīng)該規(guī)范房屋租賃市場。租賃市場的法制化不僅僅是權(quán)宜之計(jì)，我國人口眾多、人均占地極少，研究、制定房屋租賃方面的法律、監(jiān)管措施也具有長遠(yuǎn)意義。

目前國內(nèi)的公租房政策仍處于剛起步階段，以當(dāng)下房地產(chǎn)市場調(diào)控的形勢而言，相關(guān)政策推進(jìn)應(yīng)當(dāng)遵循高效持續(xù)原則，才能夠讓公租房政策效果真正得到顯現(xiàn)。事實(shí)上，國內(nèi)公租房建設(shè)的最大問題在于供給規(guī)模嚴(yán)重不足。中國城市人口規(guī)模極為龐大，動(dòng)輒百萬計(jì)的城市人口使得公租房建設(shè)規(guī)劃必須要有戰(zhàn)略超前意識。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的實(shí)際情況表明，地方政府的實(shí)際建設(shè)規(guī)模往往還要落后于規(guī)劃數(shù)量。

解決這一問題的關(guān)鍵在于兩點(diǎn)，即引入行政問責(zé)機(jī)制與市場化的規(guī)范運(yùn)作。其一，必須要強(qiáng)化地方行政部門職責(zé)，一方面中央財(cái)政要擴(kuò)大相關(guān)轉(zhuǎn)移支付資金規(guī)模，另一方面對于地方行政部門拖延公租房建設(shè)的行為，須明確建立問責(zé)機(jī)制。其二，海外公共租賃房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)表明，政府提供并不意味著政府建設(shè)，通過面向市場進(jìn)行招標(biāo)建設(shè)，能夠有效提高保障性住房的供給效率，從而盡快解決供給規(guī)模不足的問題。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”這一千古流傳的名句凝聚了中國人世代傳承的民生夢想，一千多年前杜甫只能在茅草屋中用詩句抒發(fā)自己的鴻鵠之志。而今天，在政府有利的宏觀調(diào)控和日漸完善的房屋政策引導(dǎo)下，我們完全有更多的理由和能力讓全體人民都能居有所安，構(gòu)建起真正公平的和諧社會(huì)。

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二、買房問題

1、影響

住房問題既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問題。因此，房價(jià)上漲過快不僅影響居民住房福利水平、影響到絕大多數(shù)居民的基本居住條件改善，而且增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。也就是說，住房的民生問題比住房的支柱產(chǎn)業(yè)問題更為重要，前者是首位，后者同則是由前者衍生出來的。因此，遏制過快的房價(jià)上漲是政府的基本職責(zé)，也是保證中國金融安全、保證中國經(jīng)濟(jì)得以持續(xù)發(fā)展、保證中國社會(huì)和諧的根本所在。

2、措施

破解高房價(jià)困境的根本之道，在于徹底改革。

把改善民生與調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合，努力增加保障性住房供給。積極推進(jìn)保障性住房的大規(guī)模建設(shè)，進(jìn)而大幅度增加保障性住房比例。同時(shí)要加快制訂、完善全國統(tǒng)一的保障性住房配售條件、流轉(zhuǎn)、管理等的法律和制度規(guī)范，嚴(yán)格依法管理，杜絕弄虛作假、徇私舞弊等腐敗問題，杜絕保障性住房的完全市場化開發(fā)和商業(yè)化投資炒作。

把調(diào)控房地產(chǎn)政策與財(cái)稅體制改革緊密結(jié)合。“十二五”期間，將土地批租作為地方政府重要財(cái)政收入來源的做法已不可持續(xù)，要采取切實(shí)措施調(diào)整中央和地方的財(cái)政收入分配關(guān)系，增加地方稅收留成，改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，逐步建立保證各級政府財(cái)政可持續(xù)運(yùn)作的長效機(jī)制。未來，調(diào)控房地產(chǎn)的政策能否切實(shí)收到預(yù)期效果，關(guān)鍵看財(cái)稅體制的綜合改革是否配套，在多大程度上減輕了地方政府對房地產(chǎn)的依賴。

著手改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式，實(shí)行多軌制的開發(fā)與建設(shè)。應(yīng)打破只有房產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的格局，走房產(chǎn)商開發(fā)、政府開發(fā)、單位集資建房等多種途徑。比如可以采取“政府出地，房產(chǎn)開發(fā)商建房”的辦法，由政府提供成熟土地，按“代建制”即建設(shè)主體招投標(biāo)的模式實(shí)施各類房屋的建設(shè)，房產(chǎn)商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據(jù)地價(jià)增值情況逐年累進(jìn)或分年限向房屋購買者征收。

加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有計(jì)劃有步驟地使房地產(chǎn)業(yè)退出國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)序列。房地產(chǎn)業(yè)相對IT、生物制藥等行業(yè)，技術(shù)含量低，對國力增強(qiáng)的綜合推動(dòng)作用有限;而且這一行業(yè)的興盛是以資源損耗為代價(jià)的，因?yàn)橥恋厥窃接迷缴俚馁Y源。國家的實(shí)力提升，不可能靠房地產(chǎn)業(yè)暴利來實(shí)現(xiàn)。

構(gòu)建類似調(diào)控通脹的全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)體系和調(diào)控機(jī)制。必須盡快落實(shí)各級政府調(diào)控房價(jià)的責(zé)任部門和考核機(jī)制，把有效控制房價(jià)過快上漲作為各級政府的工作目標(biāo)。

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